Immobilie verkaufen bei Umzug ins Pflegeheim

Wenn ein älterer Mensch dauerhaft in ein Pflegeheim zieht, stellt sich für viele Familien früher oder später die Frage: Was geschieht mit dem bisherigen Haus oder der Eigentumswohnung?
Manchmal wird die Immobilie noch von einem Ehepartner bewohnt. In anderen Fällen steht sie plötzlich leer. Gleichzeitig entstehen Kosten für Pflege, Unterbringung und den weiteren Unterhalt des Hauses. Dann muss geklärt werden, ob die Immobilie behalten, vermietet oder verkauft werden soll.
Ein Immobilienverkauf in dieser Lebenssituation ist jedoch häufig kein gewöhnlicher Verkauf. Neben dem Immobilienwert und der Vermarktung spielen Vollmachten, Eigentumsverhältnisse, mögliche Betreuungsverfahren und die Finanzierung der Pflege eine wichtige Rolle.
Als Immobilienmaklerin, Volljuristin und Sachverständige für Immobilienbewertung begleite ich Eigentümer und Angehörige dabei, die immobilienbezogenen Fragen frühzeitig zu klären und den Verkauf strukturiert vorzubereiten.

Muss das Haus verkauft werden, wenn der Eigentümer ins Pflegeheim kommt?

Nein. Der Umzug in ein Pflegeheim bedeutet nicht automatisch, dass eine Immobilie verkauft werden muss.
Zunächst ist zu prüfen, wie die Pflegekosten finanziert werden können und welche persönliche und familiäre Situation besteht. Auch die Frage, ob beispielsweise ein Ehe- oder Lebenspartner weiterhin in der Immobilie wohnt, kann von Bedeutung sein.
Reichen Einkommen, Leistungen der Pflegeversicherung und vorhandene finanzielle Mittel nicht aus, können allerdings auch Vermögenswerte eine Rolle spielen. Ob und in welchem Umfang eine Immobilie eingesetzt oder verwertet werden muss, lässt sich nicht pauschal beantworten und sollte im konkreten Einzelfall geklärt werden.

Verkaufen, vermieten oder zunächst behalten?

Nicht immer ist ein sofortiger Verkauf die beste Entscheidung.
Vor einer Entscheidung sollten insbesondere folgende Punkte betrachtet werden:

✓ Wie hoch sind die laufenden Kosten der Immobilie?
✓ Wird das Haus voraussichtlich dauerhaft nicht mehr selbst genutzt?
✓ Wohnt ein Ehepartner oder ein anderer Angehöriger weiterhin dort?
✓ Wäre eine Vermietung wirtschaftlich und organisatorisch sinnvoll?
✓ Besteht kurzfristig finanzieller Bedarf zur Deckung der Pflegekosten?
✓ In welchem Zustand befindet sich die Immobilie?
✓ Welcher Verkaufspreis wäre am aktuellen Immobilienmarkt realistisch?
Gerade in einer emotional belastenden Situation sollte eine Immobilie nicht vorschnell und unter unnötigem Zeitdruck verkauft werden.

Wer darf die Immobilie verkaufen?

Solange der Eigentümer selbst geschäftsfähig und in der Lage ist, seine Angelegenheiten zu regeln, entscheidet grundsätzlich weiterhin der Eigentümer über seine Immobilie – unabhängig davon, ob er zu Hause oder in einem Pflegeheim lebt.
Anders kann die Situation aussehen, wenn der Eigentümer seine Angelegenheiten nicht mehr selbst wahrnehmen kann.
Dann sollte frühzeitig geklärt werden:
✓ Besteht eine Vorsorgevollmacht?
✓ Umfasst die Vollmacht auch Grundstücks- und Immobiliengeschäfte?
✓ Genügt die Form der vorhandenen Vollmacht für den geplanten Immobilienverkauf?
✓ Besteht bereits eine rechtliche Betreuung?
✓ Ist für den Verkauf eine Genehmigung des Betreuungsgerichts erforderlich?
Diese Fragen sollten geklärt sein, bevor die Immobilie verbindlich verkauft wird.

Immobilienverkauf mit Vorsorgevollmacht

Eine Vorsorgevollmacht kann es einer Vertrauensperson ermöglichen, für den Eigentümer zu handeln, wenn dieser seine Angelegenheiten nicht mehr selbst erledigen kann.
Entscheidend ist jedoch der konkrete Inhalt der Vollmacht. Nicht jede Vollmacht berechtigt automatisch dazu, eine Immobilie zu verkaufen.
Vor Beginn der Vermarktung sollte deshalb geprüft werden, ob die vorhandene Vollmacht für das beabsichtigte Immobiliengeschäft ausreichend ist. Im Zweifel sollte die Vollmacht dem später beurkundenden Notariat frühzeitig zur Prüfung vorgelegt werden.

Immobilienverkauf bei bestehender Betreuung

Wurde für den Eigentümer ein rechtlicher Betreuer bestellt, muss geprüft werden, welche Aufgabenbereiche die Betreuung umfasst.
Bei Grundstücksgeschäften des Betreuers ist grundsätzlich die Genehmigung des Betreuungsgerichts zu beachten. Deshalb sollte ein geplanter Immobilienverkauf bei bestehender Betreuung von Anfang an entsprechend vorbereitet werden.
Insbesondere die nachvollziehbare Ermittlung eines marktgerechten Immobilienwertes kann in diesem Zusammenhang von erheblicher Bedeutung sein.

Was ist die Immobilie tatsächlich wert?

Gerade wenn Pflegekosten finanziert werden müssen, besteht häufig der Wunsch, die Immobilie möglichst schnell zu verkaufen.
Zeitdruck darf jedoch nicht dazu führen, dass erhebliches Vermögen unter Wert veräußert wird.
Vor einer Verkaufsentscheidung sollte deshalb zunächst geklärt werden, welchen Wert die Immobilie am aktuellen Markt tatsächlich hat.
Als Sachverständige für Immobilienbewertung kann ich den Zustand, die Lage, das Grundstück, die vorhandene Bausubstanz und die aktuelle Marktsituation berücksichtigen und daraus eine nachvollziehbare Einschätzung des Immobilienwertes ableiten.
Je nach Anlass kann eine Marktpreiseinschätzung ausreichend sein. In besonderen Situationen kann eine weitergehende Wertermittlung sinnvoll oder erforderlich sein.

Wenn das Haus bereits leer steht

Mit dem Umzug ins Pflegeheim bleibt häufig ein vollständig eingerichtetes Haus zurück.
Für Angehörige entsteht dann zusätzlich zur eigentlichen Pflegesituation eine erhebliche organisatorische Belastung.
Vor einem Verkauf müssen beispielsweise folgende Fragen geklärt werden:
✓ Welche Unterlagen zur Immobilie sind vorhanden?
✓ Welche persönlichen Gegenstände sollen erhalten bleiben?
✓ Muss das Haus vollständig geräumt werden?
✓ Sind Reparaturen vor dem Verkauf sinnvoll?
✓ Sollte noch renoviert werden – oder lohnt sich das wirtschaftlich nicht?
✓ Wie wird die Immobilie während des Leerstands gesichert und betreut?
Nicht jede Renovierung erhöht den Verkaufspreis. Gerade bei älteren Immobilien sollte deshalb vor größeren Investitionen geprüft werden, welche Maßnahmen wirtschaftlich tatsächlich sinnvoll sind.

Welche Unterlagen werden für den Verkauf benötigt?

Für einen Immobilienverkauf werden regelmäßig verschiedene Unterlagen benötigt. Dazu können insbesondere gehören:
✓ aktueller Grundbuchauszug
✓ Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte
✓ Bauunterlagen und Grundrisse
✓ Wohnflächenberechnung
✓ Energieausweis
✓ Nachweise über Modernisierungen
✓ Unterlagen zu bestehenden Belastungen oder Rechten
✓ gegebenenfalls Vorsorge- oder Generalvollmacht
✓ gegebenenfalls Betreuerausweis und erforderliche gerichtliche Genehmigungen

Welche Unterlagen konkret benötigt werden, hängt von der Immobilie und der persönlichen Situation des Eigentümers ab.

➡ Wichtige Unterlagen PDF herunterladen

Immobilienverkauf im Pflegefall – strukturiert statt unter Zeitdruck

Der Umzug eines Angehörigen in ein Pflegeheim ist für Familien häufig ohnehin eine belastende Situation. Gleichzeitig müssen plötzlich Entscheidungen über eine Immobilie getroffen werden, mit der oftmals jahrzehntelange Erinnerungen verbunden sind.
Mein Ansatz ist deshalb, zunächst die tatsächliche Situation zu erfassen.

Wer ist Eigentümer? Wer darf handeln? Welche Unterlagen liegen vor? Welchen Wert hat die Immobilie? Gibt es rechtliche oder tatsächliche Hindernisse? Und welcher Weg ist wirtschaftlich sinnvoll?

Erst wenn diese Fragen geklärt sind, sollte über die konkrete Vermarktung entschieden werden.

Meine Unterstützung beim Immobilienverkauf nach einem Umzug ins Pflegeheim

Ich unterstütze Eigentümer und Angehörige insbesondere bei:
✓ Einschätzung der aktuellen Immobiliensituation
✓ Ermittlung eines realistischen Marktwertes
✓ Prüfung der für die Vermarktung relevanten Unterlagen
✓ frühzeitigem Erkennen möglicher rechtlicher Risiken
✓ Abstimmung mit Notariat und weiteren Beteiligten, soweit erforderlich
✓ Organisation und Vorbereitung des Immobilienverkaufs
✓ professioneller Vermarktung der Immobilie
✓ Koordination des Verkaufs bis zur notariellen Beurkundung und Übergabe

Durch meine Tätigkeit als Immobilienmaklerin, Volljuristin und Sachverständige für Immobilienbewertung kann ich unterschiedliche Aspekte eines solchen Verkaufs frühzeitig zusammenführen.

Wichtig: Meine Tätigkeit als Maklerin ersetzt keine individuelle anwaltliche, steuerliche oder sozialrechtliche Beratung. Soweit solche Fragestellungen auftreten, sollte die jeweils erforderliche Fachberatung hinzugezogen werden.

Häufige Fragen zum Immobilienverkauf bei Umzug ins Pflegeheim