Babyboomer-Häuser kommen auf den Markt – was bedeutet das für die Immobilienpreise in Südniedersachsen?
Viele Einfamilienhäuser in Deutschland gehören heute der sogenannten Babyboomer-Generation. Gemeint sind die geburtenstarken Jahrgänge der 1950er- und 1960er-Jahre. In den kommenden Jahren und Jahrzehnten wird ein zunehmender Teil dieser Immobilien den Eigentümer wechseln – beispielsweise durch einen Umzug in eine kleinere Wohnung, einen Wechsel in eine Pflegeeinrichtung oder im Rahmen einer Erbschaft.
Damit stellt sich für viele Immobilieneigentümer eine wichtige Frage:
Kann das zusätzliche Angebot dazu führen, dass die Immobilienpreise künftig sinken?
Eine pauschale Antwort gibt es darauf nicht. Denn die Entwicklung hängt entscheidend von der jeweiligen Region, der Nachfrage und insbesondere vom Zustand einer Immobilie ab. Gerade für ländlich geprägte Gebiete wie Teile Südniedersachsens lohnt sich jedoch ein genauerer Blick.
Warum künftig mehr ältere Einfamilienhäuser auf den Markt kommen könnten
Die Babyboomer-Generation besitzt einen erheblichen Anteil des selbstgenutzten Wohneigentums in Deutschland.
Viele dieser Häuser wurden in den 1960er-, 1970er- oder 1980er-Jahren gebaut oder in dieser Zeit von den heutigen Eigentümern erworben.
Mit zunehmendem Alter ihrer Eigentümer verändern sich die Lebensumstände. Ein großes Haus kann irgendwann zu aufwendig werden. Vielleicht stehen Treppen einer altersgerechten Nutzung entgegen, Garten und Grundstück werden zur Belastung oder ein Umzug in eine kleinere Wohnung wird gewünscht.
In anderen Fällen führt eine Pflegebedürftigkeit zu einem Wohnungswechsel.
Immobilienverkauf beim Umzug ins Pflegeheim
Und selbstverständlich werden Immobilien auch im Rahmen von Erbfällen an die nächste Generation weitergegeben.
Das bedeutet allerdings nicht, dass plötzlich innerhalb eines oder zweier Jahre Millionen Häuser auf den Markt kommen werden.
Vielmehr handelt es sich um einen langfristigen Prozess, der sich über viele Jahre erstrecken dürfte.
Warum ländliche Regionen stärker betroffen sein können
Immobilienmärkte entwickeln sich nicht überall gleich.
In Großstädten und wirtschaftlich starken Ballungsräumen stehen einer hohen Nachfrage häufig weiterhin vergleichsweise wenige Immobilien gegenüber.
In ländlich geprägten Regionen kann die Situation anders aussehen.
Wenn dort künftig mehr Bestandsimmobilien angeboten werden, während die Zahl der Kaufinteressenten nicht entsprechend wächst, entsteht ein stärkerer Wettbewerb zwischen den angebotenen Häusern.
Für Südniedersachsen bedeutet das: Eine Immobilie in Göttingen kann unter völlig anderen Marktbedingungen stehen als ein vergleichbares Haus in einem kleineren Ort im Landkreis Göttingen oder im Harz.
Entscheidend sind unter anderem:
👉 die konkrete Lage,
👉 die Infrastruktur,
👉 die Verkehrsanbindung,
👉 die Bevölkerungsentwicklung,
👉 die wirtschaftliche Struktur der Region,
👉 die Zahl potenzieller Käufer
👉 und der bauliche Zustand des Hauses.
Deshalb sollte man auch bei allgemeinen Prognosen über sinkende Immobilienpreise immer unterscheiden, wo sich die Immobilie tatsächlich befindet.
Besonders ältere Häuser könnten stärker unter Preisdruck geraten
Nicht allein die Zahl der angebotenen Immobilien wird künftig entscheidend sein.
Mindestens ebenso wichtig dürfte deren Zustand werden.
Viele Einfamilienhäuser der Babyboomer-Generation stammen aus den 1950er- bis 1980er-Jahren.
Nicht alle Häuser wurden in den vergangenen Jahrzehnten umfassend modernisiert.
Bei einem Verkauf können deshalb erhebliche Investitionen erforderlich sein, beispielsweise für:
👉 Heizung,
👉 Dach,
👉 Fenster,
👉 Dämmung,
👉 Elektrik,
👉 Bäder
👉 oder andere energetische und technische Modernisierungen.
Käufer berücksichtigen solche Kosten heute zunehmend bereits bei ihrer Kaufentscheidung.
Ein vermeintlich günstiges Haus kann schnell deutlich weniger attraktiv erscheinen, wenn zusätzlich zum Kaufpreis erhebliche Modernisierungskosten finanziert werden müssen.
Wenn künftig gleichzeitig mehrere vergleichbare Häuser angeboten werden, dürfte der Zustand einer Immobilie deshalb noch stärker darüber entscheiden, welches Objekt verkauft wird – und zu welchem Preis.
Werden die Hauspreise deshalb automatisch fallen?
Nein.
Die Aussage, Immobilienpreise würden aufgrund des demografischen Wandels zwangsläufig überall sinken, wäre zu pauschal.
Immobilienmärkte sind lokale Märkte.
Während bestimmte Häuser in gefragten Lagen weiterhin sehr gute Preise erzielen können, kann es bei anderen Objekten schwieriger werden, geeignete Käufer zu finden.
Besonders relevant wird das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage.
Stehen zehn Kaufinteressenten einem passenden Haus gegenüber, befindet sich der Verkäufer in einer komfortablen Position.
Stehen dagegen mehrere vergleichbare Häuser wenigen ernsthaften Kaufinteressenten gegenüber, verlagert sich die Verhandlungsmacht.
Dann können längere Vermarktungszeiten, Preisverhandlungen und Preisreduzierungen wahrscheinlicher werden.
Ist jetzt der richtige Zeitpunkt, ein Haus zu verkaufen?
Auch diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten.
Wer sein Haus gerne noch viele Jahre selbst nutzen möchte, sollte seine persönliche Lebensplanung selbstverständlich nicht allein von einer möglichen zukünftigen Immobilienpreisentwicklung abhängig machen.
Anders kann die Situation aussehen, wenn ohnehin feststeht, dass die Immobilie innerhalb der kommenden Jahre verkauft werden soll.
Dann lohnt es sich, eine häufige Annahme kritisch zu hinterfragen:
Wird mein Haus automatisch mehr wert, wenn ich einfach noch einige Jahre warte?
Das muss nicht so sein.
Neben der allgemeinen Marktentwicklung spielt auch das Gebäude selbst eine Rolle.
Ein Haus wird älter.
Bauteile erreichen ihre wirtschaftliche oder technische Lebensdauer.
Modernisierungen können notwendig werden.
Und gleichzeitig können künftig zusätzliche vergleichbare Immobilien auf den Markt kommen.
Deshalb kann es sinnvoll sein, den möglichen Verkaufszeitpunkt nicht erst dann zu prüfen, wenn ein Verkauf zwingend erforderlich wird.
Verkaufen, modernisieren oder noch warten?
Gerade bei älteren Häusern sollte die Entscheidung möglichst nicht nur aus dem Bauch heraus getroffen werden.
Sinnvoll ist häufig ein Vergleich verschiedener Möglichkeiten.
Verkauf im heutigen Zustand
Dabei stellt sich die Frage, welchen Preis die Immobilie aktuell am Markt realistisch erzielen könnte.
Modernisierung vor dem Verkauf
Nicht jede Investition erhöht den späteren Verkaufspreis im gleichen Umfang.
Deshalb sollte vor größeren Maßnahmen geprüft werden, ob die geplante Modernisierung wirtschaftlich sinnvoll ist.
Immobilie noch einige Jahre halten
Auch das kann die richtige Entscheidung sein.
Dabei sollten jedoch die zukünftige Marktentwicklung, mögliche Instandhaltungskosten und die persönliche Situation berücksichtigt werden.
Eine professionelle Immobilienbewertung kann helfen, diese Varianten besser einzuordnen.
Nicht jeder Modernisierungseuro erhöht den Verkaufspreis
Ein häufiger Irrtum besteht darin, vor einem Verkauf möglichst viele Arbeiten durchführen zu wollen.
Neue Bäder, eine neue Küche oder umfangreiche Renovierungen führen jedoch nicht automatisch dazu, dass der investierte Betrag vollständig über einen höheren Kaufpreis zurückkommt.
Bei anderen Maßnahmen kann eine Investition hingegen sinnvoll oder sogar notwendig sein.
Das gilt insbesondere dann, wenn bestimmte technische oder energetische Eigenschaften eines Hauses seine Verkäuflichkeit erheblich beeinflussen.
Deshalb sollte vor größeren Investitionen immer geprüft werden, welche Maßnahmen für den Immobilienwert und die Vermarktung tatsächlich relevant sind.
Frühzeitige Planung kann Handlungsspielraum schaffen
Viele Immobilien werden erst dann verkauft, wenn eine konkrete Situation den Verkauf erforderlich macht.
Das kann beispielsweise nach einem Erbfall oder einem Umzug in eine Pflegeeinrichtung der Fall sein.
Immobilienverkauf beim Umzug ins Pflegeheim
Dann entsteht häufig zusätzlicher Zeitdruck.
Wer dagegen bereits einige Jahre vorher weiß, dass ein Verkauf wahrscheinlich ist, hat einen erheblich größeren Handlungsspielraum.
Eine frühzeitige Bewertung bedeutet noch lange nicht, dass die Immobilie sofort verkauft werden muss.
Sie kann aber wichtige Fragen beantworten:
Wie hoch ist der aktuelle Marktwert?
Wie gut ist das Haus derzeit verkäuflich?
Welche Eigenschaften beeinflussen den Wert?
Welche Modernisierungen könnten sinnvoll sein?
Welche Maßnahmen lohnen sich voraussichtlich nicht mehr?
Und könnte es wirtschaftlich sinnvoll sein, einen ursprünglich später geplanten Verkauf vorzuziehen?
Wie hoch ist der aktuelle Marktwert?
Mein Rat an Eigentümer in Südniedersachsen
Der demografische Wandel wird den Immobilienmarkt verändern.
Wie stark einzelne Regionen und Immobilien davon betroffen sein werden, lässt sich heute nicht exakt vorhersagen.
Gerade in ländlichen Regionen halte ich es jedoch für sinnvoll, sich frühzeitig mit der eigenen Immobilie und einem möglicherweise später anstehenden Verkauf zu beschäftigen.
Wer ohnehin darüber nachdenkt, sein Haus in den kommenden Jahren zu verkaufen, sollte deshalb nicht automatisch davon ausgehen, dass Abwarten immer die wirtschaftlich beste Lösung ist.
Eine realistische Einschätzung des heutigen Marktwertes und der aktuellen Verkäuflichkeit schafft eine sachliche Grundlage für diese Entscheidung.
Sie überlegen, ob Sie Ihre Immobilie heute, in einigen Jahren oder erst später verkaufen sollten?
Gerne schaue ich mir gemeinsam mit Ihnen an, wie Ihre Immobilie aktuell am Markt einzuordnen ist und welche Faktoren für einen späteren Verkauf eine Rolle spielen können.