Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren: Wenn die Rendite den Wert bestimmt
Ertragswert: "Was verdiene ich damit?" (Anlageobjekte)
Während beim Sachwertverfahren die Steine zählen, zählt beim Ertragswertverfahren nur eines: Der Profit. Es wird primär bei Immobilien angewendet, die zur Erzielung von Einnahmen gedacht sind, wie Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude oder Shopping-Center.
Die Kernphilosophie: Immobilie als Investment
Ein Investor kauft kein Gebäude, sondern einen zukünftigen Zahlungsstrom. Das Ertragswertverfahren ermittelt daher den Barwert aller künftigen Reinerträge. Vereinfacht gesagt: Wie viel muss ich heute bezahlen, um in den nächsten Jahrzehnten eine bestimmte Summe an Miete einzunehmen?
Die drei Komponenten der Berechnung
Die Wertermittlung ist hier etwas komplexer und trennt strikt zwischen Boden und Gebäude:
1. Bodenwertverzinsung: Da Grund und Boden sich nicht abnutzen, wird der Bodenwert separat betrachtet. Vom jährlichen Rohertrag (Miete) wird zunächst die Verzinsung des Bodenwerts abgezogen.
2. Gebäudereinertrag: Das ist der Teil der Miete, der rein auf das Gebäude entfällt, nachdem Bewirtschaftungskosten (Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis) und die Bodenverzinsung abgezogen wurden.
3. Vervielfältiger (Barwertfaktor): Dies ist die "magische Zahl" des Verfahrens. Sie hängt vom Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer ab. Je niedriger der Zins und je länger die Restnutzungsdauer, desto höher der Vervielfältiger – und damit der Wert.
Der Liegenschaftszinssatz: Das Fieberthermometer des Marktes
Der Liegenschaftszinssatz ist die entscheidende Stellschraube. Er gibt an, welche Verzinsung für eine bestimmte Immobilienart marktüblich erwartet wird.
• Niedriger Zinssatz (z. B. 2-3 %): Hohe Nachfrage, sichere Lage (z. B. Wohnen in der Metropole). Der Wert der Immobilie steigt.
• Hoher Zinssatz (z. B. 6-8 %): Höheres Risiko, schwächere Lage (z. B. Gewerbe in Randlage). Der Wert der Immobilie sinkt.
Vor- und Nachteile auf einen Blick
Vorteile
Investorensicht: Bildet exakt die Logik des Immobilienmarktes für Renditeobjekte ab.
Zukunftsorientiert: Berücksichtigt die nachhaltige Ertragskraft eines Objekts.
Trennung von Grund und Bau: Ermöglicht eine präzise steuerliche Betrachtung (Abschreibung).
Nachteile
Komplexität: Erfordert detaillierte Kenntnisse über Bewirtschaftungskosten und Marktzinsen.
Subjektivität beim Zins: Kleine Änderungen am Liegenschaftszins führen zu massiven Wertunterschieden.
Ungeeignet für Eigennutzer: Der emotionale Wert eines Gartens spielt hier keine Rolle.
Fazit
Das Ertragswertverfahren ist das Standardwerkzeug für die professionelle Immobilienwirtschaft. Es macht Immobilien vergleichbar, indem es sie auf eine finanzmathematische Kennzahl reduziert. Für Käufer eines Mehrfamilienhauses ist es die wichtigste Entscheidungsgrundlage, um zu prüfen, ob sich der Kaufpreis über die Jahre durch die Mieteinnahmen amortisiert.