Bewertung bei Scheidung

Scheidung und Immobilie – was passiert mit dem gemeinsamen Haus?

Eine Scheidung ist für alle Beteiligten eine einschneidende Lebensphase. Wenn zusätzlich eine gemeinsame Immobilie vorhanden ist, kommen zu den emotionalen Belastungen auch rechtliche, finanzielle und organisatorische Fragen hinzu.
Dieser Ratgeber zeigt auf, welche Möglichkeiten es bei einer Scheidung gibt, worauf zu achten ist und wie sich tragfähige Lösungen finden lassen.

Wem gehört die Immobilie bei einer Scheidung?

Entscheidend ist zunächst, wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Gehört die Immobilie beiden Ehepartnern gemeinsam, kann keiner allein über Haus oder Wohnung verfügen. Steht nur ein Ehepartner im Grundbuch, bleibt dieser grundsätzlich Eigentümer – unabhängig vom Güterstand der Ehe.
Auch der gesetzliche Güterstand (z. B. Zugewinngemeinschaft) spielt eine Rolle, insbesondere bei der finanziellen Bewertung und beim späteren Vermögensausgleich.

Optionen für Haus oder Wohnung nach der Scheidung

Grundsätzlich gibt es mehrere bewährte Lösungswege:

👉 Verkauf der Immobilie und Aufteilung des Erlöses

👉 Übernahme durch einen Ehepartner gegen Auszahlung

👉 Vermietung als Übergangslösung

👉 Weiteres gemeinsames Eigentum (selten sinnvoll)

Welche Lösung passt, hängt von finanziellen Möglichkeiten, familiärer Situation und der persönlichen Zukunftsplanung ab.

Warum eine realistische Bewertung so wichtig ist

Eine fundierte Immobilienbewertung ist bei einer Scheidung unverzichtbar. Sie dient als Grundlage für:

- Faire Ausgleichszahlungen

- Den Zugewinnausgleich

- Verkaufsentscheidungen

- Gespräche mit Anwälten und Banken

Emotionale Einschätzungen führen häufig zu Streit. Eine sachliche Marktwertanalyse schafft Klarheit und hilft, Konflikte zu entschärfen.

Teilungsversteigerung bei Scheidung – warum sie fast immer die schlechteste Lösung ist

Was bedeutet Teilungsversteigerung bei einer Scheidung?
Wenn sich Ehepartner nach einer Trennung nicht über den Umgang mit der gemeinsamen Immobilie einigen können, bleibt rechtlich oft nur ein Ausweg: die sogenannte Teilungsversteigerung.
Dabei wird die Immobilie durch das Amtsgericht öffentlich versteigert, um den Erlös anschließend zwischen den Eigentümern aufzuteilen. Häufig wird dieser Weg gewählt, wenn:

- ein Partner die Immobilie verkaufen möchte,
- der andere Partner sie behalten will,
- oder keine Einigung über den Immobilienwert möglich ist.

Was theoretisch wie eine einfache Lösung wirkt, ist in der Praxis jedoch fast immer mit erheblichen Nachteilen verbunden.

Warum eine Teilungsversteigerung bei Scheidung unbedingt vermieden werden sollte

Aus gutachterlicher und wirtschaftlicher Sicht ist die Teilungsversteigerung in den meisten Fällen die ungünstigste Variante. Dafür

gibt es mehrere gewichtige Gründe:

1. Deutlich geringerer Verkaufserlös
Immobilien, die im Rahmen einer Teilungsversteigerung verkauft werden, erzielen in der Regel einen spürbar niedrigeren Preis als bei einem normalen, professionell begleiteten Verkauf.

Typische Ursachen dafür sind:

- Interessenten rechnen mit hohen Risikoabschlägen
- Eingeschränkte Besichtigungsmöglichkeiten
- Fehlende individuelle Vermarktung
- Unsicherheiten über Zustand und Nutzung
- Ein Käuferkreis, der vor allem auf Schnäppchen ausgerichtet ist

Das Ergebnis: Statt eines marktgerechten Verkaufspreises wird oft nur ein Betrag deutlich unter dem realen Verkehrswert der Immobilie erzielt.

2. Zusätzliche Kosten durch das Verfahren
Eine Teilungsversteigerung ist keineswegs kostenlos. Im Gegenteil: Es fallen verschiedene Gebühren und Auslagen an, unter anderem:

- Gerichtskosten
- Kosten für ein gerichtliches Sachverständigengutachten
- Verfahrenskosten
- Häufig auch Anwaltskosten

Diese Beträge werden vom Erlös abgezogen – und schmälern zusätzlich den ohnehin oft geringeren Verkaufsertrag.

3. Hoher Zeitverlust
Ein Teilungsversteigerungsverfahren dauert häufig viele Monate, teilweise sogar Jahre.

Während dieser Zeit:

- Bleibt die Scheidungssituation ungelöst
- Laufen laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen und Instandhaltung weiter
- Steigt der emotionale Druck auf beide Seiten
- Kann sich der Zustand der Immobilie verschlechtern

Gerade in einer ohnehin belastenden Scheidungssituation ist dies meist ein unnötiger und teurer Umweg.

4. Verlust der eigenen Entscheidungshoheit
Bei einem normalen Verkauf können die Eigentümer gemeinsam entscheiden:

- Zu welchem Preis verkauft wird
- An wen verkauft wird
- Wann der Verkauf stattfindet
- Wie die Vermarktung gestaltet wird

Bei einer Teilungsversteigerung gehen diese Möglichkeiten vollständig verloren. Die Immobilie wird nach gerichtlichen Regeln verkauft – unabhängig davon, ob der erzielte Preis für die Beteiligten sinnvoll ist.

Der häufigste Grund für Teilungsversteigerungen: Streit über den Immobilienwert

In der Praxis entsteht der Wunsch nach einer Teilungsversteigerung fast immer aus demselben Grund:
Die Ehepartner sind sich über den Wert der Immobilie nicht einig.
Genau hier setzt eine professionelle Immobilienbewertung bei Scheidung an.
Ein neutrales, fachlich fundiertes Verkehrswertgutachten schafft eine objektive Grundlage und ermöglicht:

👉 Eine faire Berechnung des Zugewinnausgleichs

👉 Sachliche Verhandlungen zwischen den Parteien

👉 Realistische Ausgleichszahlungen

👉 Lösungen ohne Gericht und ohne Zwangsverkauf

Oft reicht bereits ein belastbares Gutachten, um den Weg für eine einvernehmliche Einigung zu öffnen – und eine teure Teilungsversteigerung vollständig zu vermeiden.

Fazit aus Gutachter-Sicht

Eine Teilungsversteigerung sollte immer nur der allerletzte Ausweg sein.

Sie bedeutet in der Regel:

- Geringerer Erlös
- Höhere Kosten
- Lange Verfahrensdauer
- Zusätzlichen Streit
- Verlust der Kontrolle über den Verkauf

Der deutlich bessere Weg ist fast immer:

- Eine professionelle Immobilienbewertung durch eine unabhängige Gutachterin
- Klärung des realistischen Verkehrswertes
- Einigung über Verkauf oder Auszahlung
- Geordneter, marktgerechter Immobilienverkauf

Bevor Sie den Schritt in eine Teilungsversteigerung gehen, lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie neutral und professionell ermitteln.
Ein fundiertes Gutachten ist in der Regel wesentlich günstiger – und wirtschaftlich deutlich sinnvoller – als ein gerichtliches Versteigerungsverfahren.
Gern unterstütze ich Sie als unabhängige Gutachterin im Raum Duderstadt, Göttingen und Südniedersachsen.

Eine Scheidung ist nervenaufreibend. Da ist es beruhigend, wenn sich Fragen rund um den Umgang mit der gemeinsamen Immobilie schnell klären. Unser Ratgeber hilft Ihnen, die häufigsten Fehler zu vermeiden. Ich selbst bin Juristin, war 17 Jahre Rechtsanwältin und kann Ihnen die ein oder andere Frage gerne beantworten.

Hier finden Sie meinen kostenlosen Scheidungsratgeber:

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Haben Sie Fragen? Gerne beantworte ich sie Ihnen. Tipp: Wenn Sie den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ermitteln möchten, dann nutzen Sie doch meine Expertise als Gutachterin und lassen den Wert der Immobilie ermitteln. Zur Wertermittlung

Aktualisiert am 07.02.2026